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柬埔寨投资房产怎么样,靠谱吗?

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发表于 2020-11-20 16:52:16 | 显示全部楼层 |阅读模式
当前东南亚发展如此之快,带动了楼市的发展,特别是东南亚小国柬埔寨,人们把它比如十年前的“深圳”,真的如传闻那样前景十分广阔吗?目前投资柬埔寨有保证吗?


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发表于 2020-11-20 16:52:16 | 显示全部楼层
原本在往靠谱发展,但现在似乎越来越不靠谱。
目前柬埔寨,什么楼最容易卖掉?似乎符合中国三线城市60岁左右中老年人口审美的楼盘最容易卖掉,为什么呢,因为最容易来买的,就是中国的这个人群。柬埔寨许多楼盘,已经脱离柬埔寨本身而存在了。
就因为上面这个原因,让整件事情变得场面很尴尬。
从头说起。
国家的一带一路战略里,其实房地产是不受鼓励的,因为国家很明白,但凡是重资产的行业,只要中国人一进入,就会走自己的路,让别人无路可走。


国家很有先见之明。


我原本的理解,搞一带一路,国家的意思是利用中国最近30年高速发展之经验与训练出的高效生产力,帮助沿线国家完善基础建设、提高生产力,互联互通,从而在伙伴国家的发展中,使中国的产品与服务也更大范围得到流通。


许多房地产开发商的理解是,在别人的国家买一块地皮,利用中国的高效生产力,建起一个中国人喜欢买的楼盘,将楼盘卖给中国人。这样,开发商赚取了利润,中国买家买了自己喜欢的海外资产,完美结局。但问题是,这件事情,跟它所在国的当地居民有什么关系?


答案是,没有任何关系。与中国旅游团出国的哲学一样:中国买家与中国卖家只是借用了一下别人的地盘,自己嗨皮,跳了一曲广场舞。


这种结局,我相信,并不是国家一带一路战略的初衷。


你要问,国家的初衷与开发商的实操,看起来也差不多呀,其最根本的差别在哪里呢?最根本的差别,在于回答一个问题:产品的最终用户是谁?


国家支持对一带一路沿线国家的桥梁、水电站、输电网络、码头的建设,为什么呢?因为这些产品的最终用户毫无疑问是所在国当地居民,而且一定是不会有差错的。事成之后,当地居民生产力得到提升,生活舒适度提高,人类文明向前迈进小小一步,中国国家形象分值在该国+1。


而落实到房地产行业,我们发现中国制造的最终产品,多数情况下并没有让所在国当地居民成为最终用户。于是,往往当地居民生产力没有得到提升,生活舒适度没有得到提高,人类文明没有向前进一步,只是白白为当地城市景观添了一道堵而已,中国国家形象分值在该国-1。


那么,为什么中国制造的多数海外楼盘并不能让当地居民成为用户呢?其根本原因是这些楼盘的最终买家与最终用户并不是同一人群。这些楼盘的买家是来自中国不同城市,可能一生都不曾在海外生活过的中国境内居民;这些楼盘的潜在用户是所在国当地居民或者长期居住在该国的外籍居民,他们对“优质住宅”的定义往往与中国境内居民对其定义完全不一样。


中国资本是否有能力制造出海外该国当地居民喜爱的楼盘?答案是肯定的,我们要相信中国人的智慧与悟性,当然可以。但问题是,他们是否有必要去建造该国当地居民喜爱的楼盘?不一定,因为他们面临一个决择:到底该取悦中国境内买家,还是取悦楼盘所在国当地居民?很不幸的是,人们往往选择了取悦中国境内买家,因为卖掉楼盘才是解决问题的关键;谁来使用,只是一个多年后的问题。


这,就是当地政府监管角色缺失的情况下,商人逐利造成的祸国殃民结局。马来西亚即是活生生的例子。马哈蒂上台前的政府监管是缺失的,上台后重新启动了政府的角色,柔佛州发生的事,不可谓不一针见血(柔佛州的问题)。


而今日之柬埔寨,政府对房地产业的监管角色是缺失的。


在没有强制监管的情况下,要在哪里造楼、造什么样的楼,都全看开发商的人品。一般条件下,开发商是没有许多人品可言的(有疑问,请参考广东顺德杨老板人生轨迹),那么遵照“唯利是图”原则,什么最容易卖掉就造什么。


目前柬埔寨,什么楼最容易卖掉?似乎符合中国三线城市60岁左右中老年人口审美的楼盘最容易卖掉,为什么呢,因为最容易来买的,就是这个人群。


但这个中国中老年审美,与柬埔寨当地常居人口对楼盘的需求,是否一致呢?很遗憾,不止不一致,简直南辕北辙。


于是,在这个审美与短期利益诱导下,开发出来的楼盘,未来的许多年里,最终用户会是谁?这将会是一个艰难的问题。


我们正在生产大量好的商品,但基本没有好的产品(关于楼盘商品与产品),而这个生产的过程持续消耗着柬埔寨难得的城市化发展空间。


为了支持论点,以下我举两个例子,来解释“中国特色”不一定是世界普遍价值。
1. 论“封闭式大规模社区盘”未必成功的可能性


在中国,大家最熟悉、也最容易接受的,是“小区”型大规模社区楼盘。这是由中国城市人口众多、城区向外扩张有计划、土地产权公有制所决定的。世界范围内,极少数国家会具备这些特征。我们分析一下,社区盘的几个必要条件:


a. 土地产权公有制。一个城市要重新规划发展,市政府手中具备土地支配权是一切所谓“规划”的最基本条件,如果市政府不握有土地产权,那么城市规划相关的计划中,每一步的执行都将面临与虎谋皮级别的阻碍。试想,政府要对城市某一片区进行开发,而这一片区土地碎片化属于2000户居民,这2000户居民对每一块土地的私有产权都受宪法保护,并且产权是永久的,买都买不来。政府将如何自处?


在中国,市政府只需要利用土地产权公有的属性,通过土地使用权拍卖交易,一方面获得大量收入,另一方面,可以利用这笔收入去开发另一片同样握在手中的土地,于是,转手之间,一个动作,完成了两件工作,不费吹灰之力。


在土地私有永久产权的国家,一方面处处皆是“刁民”,土地不能征用,更没有“拆迁”的概念;另一方面,退一万步,即使某一区域奇迹出现,所有小地主都愿意出售土地,那么,政府购买这些地皮的钱从何来?


这,就是土地公有还是私有之间,对政府施政力度产生的天壤之别的影响。不是金边市政府不想振作、没有宏图伟略,而是它空有一腔热血,忍把浮名,都换了浅斟低唱。手中没有土地,无能为力啊。


所以,我们从此再也不必妄谈什么“新区”、“五年计划”、“十年计划”。不是私有制城市就不发展,而是它有它的发展轨迹,与中国不同的轨迹。


那么土地私有制与封闭社区盘为何水火不容呢?因为既要“封闭”、还要“社区”,就必须要有大块的地皮才能操作,而私有制前提下,真正的城区优质地段不可能出现这样大片的地皮,道理就是如此简单。当然啦,奇迹有时候也出现,比如“填湖”,“填港口”,嘿嘿。


但,填一个,少一个啊。


b. 城市人口爆炸式增长,需要安置性处理。这,就是中国的故事。村里的铁蛋、翠花、狗蛋、王铁锤,通通的进了城,长期居无定所,就会成为不安定因素。所以在政府手中有地皮的前提下,在郊区大规模、高密度造社区、造城,稳定压倒一切,舒适退居其次。


所以,同胞一直念念不忘的封闭社区,它产生的背景是这样。


当今世界,私有制的主要城市里,高端楼盘从来都是两类:一类是城市黄金地段的单栋公寓项目,比如伦敦的海德公园一号,曼哈顿的川普大厦,出门就是大马路,没有给你遛狗的空间;另一类是闹市以外的低矮、低密度、封闭社区,比如比弗利山庄等。中国以外,从未有高层、高密度、封闭社区而成为高端楼盘的现象。


这,就是中国特色,造成的特色地产现象。


中国以外的世界,有没有高密度、封闭、社区楼盘呢?有的。一般政府专门会划出一片,用于安置难民、非法转合法的移民、或者移民二代。


比如,《两小无猜》中,Sophie家住的小区:



法国廉价房








Sophie家为什么要住在这里呢?因为她的爸爸妈妈是新来的波兰移民,连法语都不会说的极低收入人群。所以Sophie才会从小被人欺负,被叫Polack。




被欺负的移民小女孩






2. 论柬埔寨房价一年翻番可能性的几乎不存在


关于这个,我请我的小伙伴来写一段。我最近与他去了好几处城市演讲,听了他的理论,感觉深具说服力。以下我全文引用:


……
为什么说柬埔寨的房产增值幅度不能用国内的房产涨幅来对比?其实房产的增值,抛开物业本身来说,需要考虑整体社会经济发展和货币供应量水平等各个宏观要素。
中国的房价为什么一直在涨?


我们看看大佬怎么说。


SOHO中国董事长潘石屹今年7月份接受媒体采访的时候表示,他认为房价不能限制,因为房地产市场起到了蓄水池的作用。“你人民银行发了那么多钱,发的M2是GDP2.1倍,美国是0.9倍,发了这么多钱你不让往房地产上面去跑,跑到葱上去啊?跑到猪肉上去啊?跑到面上去啊?这些市场太小,就让它跑到房地产上去吧,它是个蓄水池。”


对于央行7000亿放水,潘石屹认为这对老百姓来说是不好的,“因为你发的钱是没成本的,老百姓的钱是用汗水赚来的钱。”


为什么柬埔寨不可以通过货币供应量来影响房地产价格呢?对不起,还真的不可以。


首先,柬埔寨政府手上不存在大量国有土地,不可能像国内各地方政府通过出让土地丰富财政收入,所以柬埔寨政府本身没有推高土地和房产价格的动力。


其次,柬埔寨国家法定货币瑞尔在市场上的交易流通显得非常弱势,主要计价和流通交易的货币还是美元,所以这也是我们称柬埔寨为美元资产国家的原因。那么柬埔寨不能通过扩大法定货币供应量影响市场价格水平,是否存在美国大量印钞提高美元供应影响美元资产国家价格水平?这个概率也非常小,一方面是因为美元的货币发行机制的原因(美国财政部发国债与美联储发行美元挂钩),另外一方面除美国本土,全球范围内的美元资产国家都是小国寡民,美国也不存在通过超发本国货币,增加本国负债来影响这些国家和地区价格水平的动机(牵一发而动全身,不值得)。
……
陈述了以上内容,我并不试图discourage大家对柬埔寨房地产投资的热情,而是想恳切强调:这个国家不是中国,它不会遵守中国轨迹,也承受不了中国式的期望。但如果你好学、独立,具备自己对事物的判断能力,而且并不侥幸期望一夜暴富,那么作为一个稳步成长的经济体,柬埔寨是值得你关注的。
但是我们去到别人的国家,能不能不要自顾自的玩儿,完全不理会别人的感受?


原文发表为天下之大,竟只我一人贯彻一带一路精神
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发表于 2020-11-20 16:52:16 | 显示全部楼层
整容:手术刀下的柬埔寨房地产
整容原因

  • 城市化需要
柬埔寨正在经历大规模的人口转变。柬埔寨居民日复一日地通过技术发展和城市化进程变得更加紧密,就业机会正在吸引越来越多的人前往首都,而工业发展也紧随其后。世界银行、亚洲开发银行和国际货币基金组织(IMF)等机构的许多国际报告都强调了发展基础设施必须跟上经济增长步伐的必要性
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2.基础设施是关键
柬埔寨的道路建设通常是有关基础设施的主题对话,去年年底,公共工程与运输部(MPWT)认为该国一半以上的道路状况不佳。此外,70%的道路由中国提供资助,许多专家认为,该国的基础设施需要进行整容。柬埔寨住房开发协会主席李华勋爵表示,基础设施投资是柬埔寨房地产业持续成功的关键因素


整容好处
李华勋爵解释说,投入建设道路,铁路,桥梁和其他基础设施的更多资金,意味着柬埔寨房地产开发集中的城市地区的增长前景更好。Huttons CPL首席执行官Soth Virak表示,为了维持柬埔寨房地产的长期增长,首先需要改善全国的基础设施。
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整容计划
Virak说 “目前,主要城市,如金边,贡布和西哈努克城已经看到了正在新建的道路,铁路,桥梁和水路。”据当地媒体报道,MPWT已宣布计划在首都周围建设另一条环形公路,并对国道2号,3号,4号公路以及连接金边至西哈努克城的190公里高速公路进行重大改造。MPWT总干事Vasim Sorya说,其中一些项目正在研究中,而有些项目已准备好开始工作了。
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整容资金
Sorya证实,“政府将需要巨额资金来建设这样的重大项目,”并补充说,建设基础设施系统对于柬埔寨的经济发展是非常必要的。“MPWT的部长Sun Chanthol今年早些时候敦促所有部门改善道路维修程序,以提高柬埔寨道路修建的标准。


整容面临的困难
1.整容计划不详尽
改善和推进基础设施的一个主要障碍似乎是集中的宣传计划。当地城市规划专家Vann Vat表示,开发商已经获得了整个金边的总体规划,但没有给出具体的社区层面的计划来布局新的建筑物。
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2.污染严重
Vat说,“土地管理部的政策是好的,但我们看到实施出现了问题,”并补充说,“基础设施建设不足和洪水、污水、交通和污染问题造成挫折一样也能造成经济损失。”
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3.资金和人力后盾
他进一步推测,总体规划背后不仅需要有一个强有力的赞助,还需要有适当的资金和人力资源的投入。“人们来到金边找工作,基础设施障碍阻碍了经济进程。”事实上,可以很明确的感觉到基础设施发展的任何放缓都可能成为柬埔寨发展的主要障碍。
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为整容助力,期待更美好的柬埔寨
Property Investment Realty Partner的创始人兼董事Teng Rithy今年早些时候告诉柬埔寨房地产网(Realestate.com.kh),基础设施对于首都的扩张至关重要。
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他说:“为了支持柬埔寨经济,欢迎更多的国际投资者到柬埔寨来,我们需要有稳定的交通、电力和通信基础设施以及稳固的支持系统。” “这些举措正在吸引更多人搬迁到这座城市。”
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作者:房小地  微信:REAKH2016
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发表于 2020-11-20 16:52:16 | 显示全部楼层
胡润18年涨幅最大的城市
洪森访华,中国给了40亿的美金支持
33年的政权稳定,有保证
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柬埔寨小混混

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发表于 2020-11-20 16:52:16 | 显示全部楼层
我也来说两句
为什么考虑全球配置资产?
1、真实的经济下滑:因为地产老兵本人投资了一些消费类实业,对国内真实经济惨淡感触更深,比如说整条街上我的店铺生意最好,客流是其它店铺好几倍,而全年算下来其实并不赚钱,可想而知整条街其它商家更是惨淡赔钱,注意这里说的是真实的经济,大家日常生活都可以感触到,而不是媒体报道。
2、政策的原因,你懂得。
3、人民币汇率风险,大概率的事件。


以上几件事情,趋势越来越明显。真正在市场中激荡的人感触最深。


最近办离岸账户,最低门槛的香港银行卡,多家银行已在9月份陆续上调内地人办卡门槛。维持原低门槛的工银国际银行卡,在北京的工行见证开户,全北京各营业厅预约排队已经到2019年下半年,可见对市场嗅觉灵敏,先知的人很多。


马云成功,是能提前看到未来5年趋势。我们做投资也一样,要比别人提前认知。大家没看到的才是机会。


如果你对以上话没有什么感知,说明你不擅长做投资,那么你最简单的办法就是跟着身边优秀的人一起投资。去和这个时代最优秀的人合作,你会变得更优秀;去和这个时代最有前途的城市捆绑,你会越来越富有;去和这个时代最成功的企业谈恋爱,你会成为真正的人生赢家。


认知大势是投资配置最大的能力。
我们之前在房产投资时讲过,先考虑大势,再考虑区域,最后选择具体项目。如果大势对了,所有人买房都能赚钱,无非是城市选择不同、项目选择不同,而有人赚得多,有人赚的少。但是大势不对,你即使通过大量时间精力在2018年选择到全国最合适的项目,也很难赚到大钱。


投资,认识势很重要,是最大的能力。这就是说,投资配置,首先考虑大势,大的环境背景。不要在逆势中扑腾,又累,又吃不到肥肉。


持续国内配置,不一定是最优解,随着中国城市化进程和科技的发展,竞争越来越激烈,机会越来越少,往上的通道越来越固化。好的投资机会也越来越少,那么,手中的钱怎么办,怎么打理,是每个有一定积蓄的普通人士的现实问题。


全球化视野,范围更广,机会更多。为了谨慎客观,我们用排除法,来探讨一下投资机会。


很多人一提到海外机会,首先想到欧美发达国家,比如美国、英国。但是,欧美发达国家的城市化进程已经饱和,每个发达国家的城市化率都在75-80%,房地产在这些国家只是和我们国内纺织行业、钢铁行业一样的普通行业,并没有额外报酬。在发达国家的房地产行业,最大的并不是开发商,而是像链家一样的房产中介,说明这些国家房地产已经饱和了。


而房地产的核心其实是:在现有生产力的条件下,为了实现生产效率的最大化,而带来的人口聚集,这是本质。举例说,你开个纺织厂,需要熟练技术工人,需要高层次管理人员,需要方便的原材料供货,需要有销售渠道,以上这些,只有人口互相聚集在一起才能实现,才能带来生产效率的提高。


这也是为什么现在的全球发达国家,城市化率平均都在75-80%的原因,因为在现有的生产力下,每个国家的城市化率都在这个水平达到平衡,人口涌入带来的生产效率赚钱效率边际效应递减,然后达到城市化的平衡。中国现在的城市化率58-60%之间,而北京现在的城市化率已经率先达到75%,珠三角城市群城市化率已经达到80%。未来全国的城市化进程还会继续,但就像鱼尾巴一样,肉不大了。


看懂了以上这些,我们就知道,房地产是一个国家从城市化初级阶段向成熟阶段发展过程中的巨大红利,是自然规律,不以人的意志为转移的,就像人从小孩到少年到青年到中年成长一样。


所以,只有发展中初级国家,才有房地产。中国现在房地产接近尾声了。


GDP筛选(柬埔寨长达8年连续GDP增长全球排名前五)
发展中初级国家,很好排除,与其他地区经济疲软不同,整个东南亚的经济处于高速成长期。国际货币基金组织认为2017年全球经济增速前十位的经济体中有5个位于亚洲,其中就包括柬埔寨。柬埔寨以近乎于7%的GDP增速,在全球遥遥领先。东南亚是现在全球GDP增长最快的板块。我们继续用排除法。印尼、越南反华,首先排除(虽然越南现在经济增长迅猛)。马来西亚这些国家已经死气沉沉,失去生机,很少有机会。泰国只有旅游业,经济增长慢,同时泰国的房产在中国已经销售了6、7年以上,现在去买已经是接盘侠失去先机。买房切入时机很重要。


越南和柬埔寨的GDP连续8年在世界排名前五,发展非常迅猛。越南柬埔寨不仅有旅游业,同时有工业,承接了中国日本韩国的大量制造业和加工业,中国的服装纺织,富士康电子,韩国的三星手机都已经转移到越南和柬埔寨。但是越南反华严重,所以我们从经济增长角度比较,只考虑柬埔寨。


货币筛选(柬埔寨是世界第3大美元资产国,正宗美元资产配置)
大多国家都是用的本国货币,比如泰国是本国货币泰铢,越南是本国货币越南盾,而我们出国这些出国是要寻求美元资产配置,以抗人民币汇率风险,如果买这些国家资产那么还不如呆在国内。


而柬埔寨,是世界上第3大美元资产国,柬埔寨所有的资产都以美元计价,美元是流通货币,所以柬埔寨的房产是正宗美元资产。我们不仅是在投资房产,更是在进行美元资产配置。


同时,柬埔寨无外汇管制,不管多少钱,都可以随意进出国境。不用担心将来钱转移不出来。


人口增长(柬埔寨首都金边全球人口增长率排名第1)
柬埔寨首都金边全球人口增长率排名第1。
因为之前的红色高棉事件,很多老人去世,现在的柬埔寨平均人口年龄只有27岁,非常年轻,大多数人都可以形成劳动力。也因为之前的红色高棉,现在的柬埔寨人对和平时代非常珍惜,我们在当地和很多开tutu车的,餐厅服务员,街边卖杂货的柬埔寨人聊天,所有人都跟我们讲,他们很爱现在的和平社会,这是他们最大的愿望,他们很感恩现任总理洪森带来的长达20多年的和平。


柬埔寨的人口自然出生率是5.4%,全球排名第1。每个家庭平均有4-5个孩子,他们一般17-19岁就结婚生子,所以可以推断,他们现在平均年龄27岁,那么他们的孩子现在大多7-9岁,这些孩子在10年后就17-19岁需要结婚成家。所以,柬埔寨在未来10年内,住房家庭需求将增加5倍。这是房地产增长的强大需求动力。


另外,柬埔寨所有的大学都在首都金边,全国各省的孩子上学都会来到金边,并在这里就业。就像我们全国各地的年轻人都涌向北京、上海就业定居一样。可以说,柬埔寨全国的人都在每年陆续不断的涌向首都金边。


同时,柬埔寨首都金边的外国人比例很高,每10个人里就有1个以上的外国人。这些外国人里日本人、韩国人、台湾的,欧美的比较多,去柬埔寨淘金也比较早,大约在7、8年前就已经去柬埔寨。中国人是3、4年前开始涌向柬埔寨,真正大量去是在去年和今年,随着中国一带一路政策的发展,中国很多大型央企去柬埔寨合作修路建桥,建发电站之类,也带动了跟这些央企合作的大量中小企业过去。


现在网络上查到的信息已经很滞后,因为这个国家发展很快,很多在柬埔寨做生意的中国人,都是隔2-3个月就往返一次回国探亲,然后再回到柬埔寨就会觉得每次下飞机都翻天覆地的变化,确实是,这种发展中初级国家,到处是机会,到处都在发展。


正是由于排名第一的人口出生率,加上大量的外国人涌入,柬埔寨首都金边的人口净增长加起来全球排名第一并且遥遥领先。所以,房地产的需求和增长潜力非常大。


政权稳定
柬埔寨是法国体系政权,君主立宪制。柬埔寨现任总理洪森60多岁,已经执政20多年,并且非常受百姓的爱戴,执政非常稳定,这点完全不用担心柬埔寨的政治经济的稳定性。而且我们考察时多次跟当地百姓聊天,都是一致的很热爱和平,珍惜和平,希望政权稳定。


并且,柬埔寨和中国关系很友好,边境接壤,中国也绝不允许在周边发生战乱,而且柬埔寨现在是一带一路多个国家的中心,现在正在中国的支持下建多条通往亚洲国家的泛亚铁路,未来会是东南亚经济中心。同时,越南和柬埔寨都在学习中国发展模式,很聪明,我们相信它的经济发展,也相信房地产发展。


网上的很多信息确实不准确,很片面,我们经常会觉得柬埔寨越南很穷,毒品泛滥,越南新娘卖到国内之类新闻。信息都是滞后的,就像10几年前的欧美人看待中国认为我们很穷还穿着古装一样。现在的越南胡志明市已经高楼林立,号称小香港。而柬埔寨也没有传说的毒品泛滥。他们属于小乘佛教,每个人都有信仰,很善良,就是一个热爱和平的积极向上发展的国家。


发一张柬埔寨随拍的夜景图,大家感受下夜晚繁星点点,多么的繁华。


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同时,网上传的柬埔寨当地治安有飞车党抢手机抢包,很多都是旅行社导游们的夸大其词,然后就口口相传开了。其实柬埔寨首都金边的治安非常好,可以说比国内大多数城市都要好,几乎从来看不到接头打架的,看不到吵架的,并且从来听不到路上车辆鸣笛,都是很友善的。


另外,柬埔寨的收入水平。在首都金边当地,收入低的在600美金/月,会点英文的收入在1000美金/月,会中文的收入更高。做小买卖比如出租车司机每个月收入都在1500美金以上。所以,当地人的收入水平不低的,月均7000块已经比国内任何一个二线城市收入高了,我们有什么资格嘲笑别人。网上传闻的收入300美金那是全国平均,并不是金边的水平,柬埔寨收入差别还是很大的,大家一定想不到豪车劳斯莱斯全球销量的1/3都在金边,路上经常能看到劳斯莱斯。


所以,网上那些关于柬埔寨政权、人民收入低的信息都是落后的不准确的。


柬埔寨首都金边现在是欧洲国家评比出的全球最适合养老的城市,前几年这个称号是曼谷。


很多东西,都得亲自眼见为实,网上的东西不一定是对的,认知误差。


以上是讲的柬埔寨的宏观方面,下面讲微观的首都金边房地产市场。


柬埔寨的房地产开发商有本土的,日本台湾的,还有国内的开发商。值得一提的是本土开发商水平很好的,都是请新加坡之类的设计,水平并不差。


放一张本土开发商正在施工的外立面照片,比我们国内的干净利落多了。而且你们留意了吗,有3个不同的架空层空中花园做休闲平台。房子挺高的,图片太大被我截去一半。


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现在已经建成的房地产项目,大多是本土和日本台湾开发商的,因为中国人进入的晚很多项目现在还没交房。



买房不能只听开发商的宣传。做为专业投资人,我们考察了柬埔寨首都金边的多个已入住项目,来调查出租率,租售比,都是哪些人租房。这些对于我们很重要。


我们考察了很多项目。以下是地产老兵拍的已入住项目照片,品质还是不错的。柬埔寨金边的房产都是精装修交房的,没有毛坯房概念。


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记得这套房的租金就有2000多美元一个月。




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这是天台游泳池往外看的风景,到处都是起的高楼,这个国家现在生机勃勃,下面这张图像不像90年代的北京?另外,游泳池基本都是这边项目的标配,并不是豪宅才有。


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结论是,我们考察的5个已入住项目,几乎所有项目的出租率都在95%以上,一栋楼没有几套可租,你想要有些楼层户型的话只能在前台登记排队。


而且,所有这些项目的租金都很高,比如我记得一居室60来平的租金在880美元,二居忘了多大面积了租金在1700美元,还有租金2000多美元的户型,而且都是满租。


下图这是偶然浏览柬埔寨华人网站上的房屋租售信息,可以看到他们普遍的市场租金真心很高。


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另外下图是我拍的一个在售项目公示的周边已建成项目租金回报图。实际调研也确实是这样。租金收益很美好。


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我们根据周边项目的售价测算了下,这些已入住项目如果按周边在售楼盘价格算,租售比可以达到7-7.5%,而且几个项目的租售比出奇的一致,这就说明,当地市场的房产租售比平均就是7-7.5%这个水平。北京现在的租售比平均是1.8%,大家可以对照自己家的房子来测算。


如果去年或前年买金边的房,租售比更能达到10%或以上。是因为每年房价涨的比租金快,所以现在租售比降到7%。但是我们现在以7%的租售比切入,也是非常合适的。最简单你都可以理解成,买了一个美元理财,每年的利息回报7%。非常合适稳妥。你想想,国内现在哪还有这样的稳妥收益机会。


总之,把身边多余的钱在柬埔寨置换成美元资产,配置一套房产,每年收租7%,做为一个防不测风险,留给家人和子女稳定现金流。非常好的事情。


金边房地产市场平均价格在2000-2500美元/平米,核心地段类似北京国贸CBD或三里屯这样的位置价格在3500-4000美元/平米。不管价格高的或低的,租金回报率都能达到7-7.5%左右,就是说核心位置租金也会更好。市场主流的房产总价在折合人民币80-100万之间。


大家关心的房产租赁,交房后怎么出租打理,这个事情很简单的。国外的开发项目,每个项目一楼都是大堂,都有前台,负责所有租赁事宜,同时提供洗衣、邮递、租车等服务,我们这次调研租赁市场也是去每个项目的大堂前台装成租客打听真实情况。
同时,柬埔寨也有单独的房产中介,现在21世纪、世邦魏理仕、泛亚地产等全球连锁的房产中介都在金边有门店。所以租房这个事其实很简单,完全都是成熟的租赁服务市场。


柬埔寨的银行利率都比较高,你去银行存美元一年的定期,存款利率能达到5%,非常合适,同样你去贷款利率也很高在8%。当地人买房贷款利率就在8%左右,外国人买房,有个别开发商对中国人可以提供贷款也在8%左右,我个人觉得还是很合适的,我特意精算过,如果对于短期持有考虑3-5年内卖掉,贷款的资金回报率更高。比如说精算的买市场上性价比高的一居室总价70万,首付三成只要21万,月供每月4000块,等交房后租金就可以抵月供了。


然后房子分为现房和期房。现房比期房价格会贵一些,需要全款买房,能立即收租金。期房不能立即收租金,但柬埔寨所有的期房项目基本都是可以分期付款,交房周期在2-2.5年左右,你签合同时首付先付30%,如果一套房总价80万,首付就在25万左右,剩下的在2年的时间内每季度付一次钱,直到交房时付清。这样资金利用率比较高,我个人比较建议。但是毕竟是刚开始发展的房地产市场,挑选期房也需要很专业的能力,对市场对开发商背景非常熟悉,一定要跟着专业人士进行。


柬埔寨还有一个城市交西港,海边城市,这个地方的房子不能买,如果有人向你推销西港的房,都是昧良心别有用心的。我简单提醒下。


房地产发展临界值
所有的国家,在人均GDP1000美元的时候,是一个房地产发展临界值。低于1000美元时,说明这个国家发展很穷,百姓主要解决日常的吃饭和穿衣这些基本需求和工业需求。人均GDP1000美元以上时,已经迈过了基本的衣食阶段,开始对住有了大量的需求,这是房地产发展的临界值指标。


大家可以研究所有的发达国家,包括美国、英国,都是在人均GDP达到1000美元以后开始了房地产的长期上涨势头。


中国也一样,2003年时,中国人均GDP1200美元,刚刚跨过临界值,开始了长达20年的房地产雪坡红利。


柬埔寨去年人均GDP刚突破1100美元,今年1200美元,基本的衣食需求都得到了满足,现在已经开始城市化进程,将迎来房地产长达10年以上的长牛势头。


现在正是介入这个国家首都,分享城市化进程带来的房地产发展的长期红利,是大肉。


分享一个柬埔寨金边现在的市容市貌小视频,大家感受下,是不是房地产市场正处于临界值,即将迎来长期大发展呢?




很多人,因为不专业,所以只能看到眼前的,看不到以后的发展规律,所以不坚定,半信半疑,觉得柬埔寨是个小国家,能跟中国比吗,能发展起来吗,政治稳定吗,治安安全吗等等。


对于这个问题,有很好的例子给我们信心,那就是越南。越南和柬埔寨接壤,地域文化、饮食习惯等都很接近。越南因为实现和平时期,开始发展的年代比柬埔寨早10几年,所以越南现在的发展也领先柬埔寨。就像两个人在操场跑步,一个人起跑早,另一个人起跑晚,但都会走过前人走过的路。现在,越南的房价已经翻了几倍,胡志明市里的房价现在已经3-5万人民币每平米,这些都是你所想不到的。那么,柬埔寨也要走过同样的路,城市化发展的进程是自然规律。

大多数人,总是要等到已经呈现了,才一窝蜂涌进去。到那时,机会就不叫机会了。每个人都想想自己过去几年的投资房地产,是不是就是这样的真实写照,觉得自己聪明反被聪明误呢。


我们中国人已经刚刚切身经历了长达20年的房地产红利,跑到正处于我们20年前的国家发展水平一样的初级国家,具有很大的认知优势,是降维打击,我们要利用好自己的优势,做20年前来中国淘金的外国人那样。


我是北京地产老兵,资深房地产人士。国内房地产随着城市化进程接近发达国家75%平均水平,进入平衡期。我们寻找像20年前中国刚开始发展的国家,享受城市化进程带来的长期巨大红利收益,带领大家一起抱团投资配置。


可以加我微信交流dichan567
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柬埔寨小混混

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发表于 2020-11-20 16:52:16 | 显示全部楼层
2018年,柬埔寨房价涨幅达到16.7%,位居全球第一!这一数据也吸引了来自全球各地的房产投资者的高度关注,其中中国的买家最为活跃,在18年,中国买家的询盘数量较上一年猛增超550%,其中有78%的中国询盘买家咨询的房产价格在5~25万美元之间。
那么,究竟什么原因让柬埔寨的房产市场如此火爆呢?有路特地给你总结了5大数据,投资海外房产不说那些大道理,咱们用数据来说话!
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1500美元人均GDP
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根据各个发达国家、发展中国家发展经验,当人均GDP超过1000美元时,消费结构将进一步升级,由“吃穿用”向“住行”等发展型、享受型产业转化,经济发展蕴含着巨大的发展潜力和空间。
而柬埔寨在2014年时人均GDP首次突破了1000美元大关,到2018年已经突破了1500美元。
柬埔寨副总理洪森指出,到2023年,柬埔寨的人均GDP将超过2000美元。每年7%的增长速度在东南亚乃至全世界都是少见的,目前正处在投资价值洼地的柬埔寨,热度高也是在所难免的。
16.7%房价涨幅&29.4%投资回报率
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根据胡润联合斯维登置业最新发布《2018年度全球房价指数》及《2018年度海外置业投资回报指数》报告中,柬埔寨金边在2018年房价涨幅高达16.7%,位列全球第一,当然柬埔寨金边不仅仅是房价涨幅大,更以29.4%投资回报率成为成为海外投资置业投资回报最高的城市。其次是美国拉斯维加斯,排名第三是美国的圣何塞。
100亿美元中国对柬投资
众所周知,目前柬埔寨是中国“一带一路”战略在东南亚的重要支点与示范。
目前,中国已成为柬埔寨最大贸易伙伴和外资来源国,累计协议投资额已超过100亿美元。中国连续六年成为柬埔寨最大外资来源国。中国对柬埔寨投资产业主要分布在农业、矿业、纺织业、金融业、服务业、通讯、房地产等领域。
我们都知道,投资海外房产最重要的一点就是政策扶持,中柬关系的日益升温,给投资柬埔寨房产提供了安全稳定的大环境。
2020泛亚铁路-2023东南亚运动会
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一个国家和地区想要高速发展,便捷的交通设施是必备的。在2020年,泛亚铁路将在柬埔寨正式通车,到那时中柬的贸易往来会更加密切,与此同时,柬埔寨土地的价格也随之上涨。
同时,在2023年,柬埔寨将作为东道主举办第32届东南亚运动会,参加运动会的各国人员将达1万人,7000多名运动员,以及各国高级官员、体育组织和代表团等约3000人。中国政府援建的体育场都将交付使用,柬埔寨将引来翻天覆地的巨大变化。
平均年龄只有27.8岁
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柬埔寨是个非常年轻的国家,现有国民多是和平时期出生,平均年龄27.8岁,多居住农村。国家的中学教育体系在殖民时代就已建立,质量不错,但大学教育落后,又因为跟法、美、日的历史渊源,所以很多年轻人大学都去欧美日韩等国留学,等他们归国后,就职于政府部门、电力电信邮电等企业、或创业,因此造就了一批高收入的国民。
柬埔寨的城市化进度随着房地产行业的火热明显加速,而从数据调查来看,柬埔寨每年有16.2%的人离开农村到城市寻找工作,有3.1%的人不再从事农业,转行当工人。所以说年轻的柬埔寨,存在着巨大的人口红利和城镇化红利,未来可期。
620万赴柬游客
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柬埔寨旅游部数据局局长贡速皮良日前指出,2018年柬埔寨共接待620万人次的外国游客,比2017年的560万人次增长11%。
其中中国游客排名第一,达190万人次,同比增长70%。旅游业被柬埔寨王国政府确认为“绿色黄金”,其不断向前发展,占国内生产总值(GDP)的12%,为62万人直接创造就业岗位。
同时赴柬游客的增长,更是带动了柬埔寨房产市场的增长,预计到2025年,这一人数将会翻一番。
柬埔寨经济奇迹般的增长是有目共睹的。随着国内中产阶级的不断发展壮大,手中可配置的资金在增多,投资视野也在不断放宽,如果您打算在东南亚尝试投资,那柬埔寨绝对会是不错的选择!
希望这些数据能对您了解柬埔寨房产有一定帮助,您有任何疑问可以私聊或者添加有路客服微信Uoolu-kefu沟通!
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